Quelles sont les obligations du propriétaire lors d’une location immobilière ?
En tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison en location, vous avez des obligations à tenir. Vous trouverez dans cet article toutes les informations nécessaires afin de faire louer votre appartement ou votre maison raisonnablement.
Voici les 4 obligations que doit respecter le propriétaire pour louer son bien immobilier :
Fournir un logement décent
Garantir un usage paisible du logement au locataire
Remettre les documents et informer le locataire
La réalisation des travaux
Fournir un logement décent
Afin de fournir un logement décent, celui-ci doit répondre à 5 critères tels que la surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements.
Logement meublée et non meublée
La surface du logement
Logement meublée et non-meublée seul et en colocation ( les colocataires signent un bail commun)
La surface du logement est très importante, lorsque l’on fait louer son appartement, le logement doit avoir une surface minimum à respecter. Ce critère faire parti du décence du logement, il doit au moins comporter une pièce principale,
un surface habitable d’au moins 9m² et la hauteur du plafond doit être d’au moins 2,20m
Un volume habitable de 20m3
Logement meublé et non meublé en colocation ( les colocataires signent un bail distinct)
Chaque bail mis en colocation, doit préciser la chambre dont chaque colocataire à l’usage privatif ainsi que les parties communes.
Chaque colocataire doit avoir une chambre d’une surface d’au moins 9m² ou un volume habitable de 20m3.
Absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
Afin de pouvoir louer le logement, il doit répondre à certaines conditions tels que,
Le clos et le couvert du logement, l’accès au bâtiment et le gros œuvre doivent être en bon état d’entretien et de solidité. Le bâtiment doit être protégé contre les remontées d’eau ou les eaux de ruissellement. Toute la toiture et les menuiseries extérieures doivent être protégées contre les infiltrations. Toutes les infrastructures du bâtiment doivent être conformes aux normes, à l’usage et être correctement scellées et solides.
Le logement doit être protégé face aux infiltrations d’air parasites, toutes les barrières telles que les portes, les fenêtres, les murs, les ouvertures vers l’extérieur, les trappes doivent être présentes afin de créer une étanchéité à l’air suffisante.
Les dispositifs de retenue des personnes, comme les barrières de sécurité au niveau du balcon, des escaliers, des fenêtres.. doivent être aux normes et faire preuve de sécurité.
Les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz, doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état. Pareil pour les équipements de chauffage et de production d’eau chaude.
Une aération suffisante dans le logement, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état.
Un éclairage dans les pièces principale, dans ce genre de pièce, il doit y avoir un éclairage naturel suffisant.
Absence d'animaux nuisibles et de parasites
Lorsque l’on parle de logement décent, cela veut dire que le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles ou des parasites.
Mise à disposition de certains équipements et les performance énergétique
Afin d’avoir le logement le plus décent possible, les équipements doivent être présents dans le logement,
Installation de chauffage normal, le logement doit avoir des dispositifs d'alimentation en énergie de d’évacuation.
Installation d’alimentation d’eau potable, il doit y avoir une distribution avec une pression et un débit assez suffisants afin que les locataires aient une utilisation normale.
Installation d’évacuation des eaux usées, il ne doit pas y avoir de refoulement des odeurs. Les eaux usées sont composées des eaux ménagères ( cuisine, salle de bain..) et des eaux vannes (WC).
Installation d’une cuisine, des appareils de cuisson sont nécessaires avec un évier relié à toutes les installations précédentes ( chauffage normal, eau potable, eaux usées).
Installation sanitaire à l’intérieur du logement, cette installation comprend des WC, qui doivent être séparés de la cuisine et de la pièce de repas. Un équipement de toilette avec une baignoire ou une douche avec une alimentation en eau potable chaude et froide et une évacuation des eaux usées.
Installation d’un réseau électrique, il doit y avoir un éclairage suffisant dans toutes les pièces. Les appareils ménagers doivent fonctionner grâce à cette installation pour la vie quotidienne.
Sanctions
Si le juge décide que le logement n’est pas décent, il peut;
Dire au propriétaire de faire des travaux si nécessaire
Obliger le propriétaire de baisser son loyer pour le locataire
Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire
Garantir un usage paisible du logement au locataire
Le propriétaire est dans l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué au locataire. Le propriétaire doit être capable d’interdire tout agissement qui pourrait gêner ce dernier. Tout de même, si la loi s’en mêle, le propriétaire ne pourra rien faire.
En tant que propriétaire, vous n'êtes pas en droit de faire refuser à votre locataire de recevoir ou héberger des proches ou avoir un animal. Vous n’êtes pas non plus en capacité d’imposer des visites annuelles de contrôle, sauf si une clause est inscrite dans le contrat.
Remettre les documents et informer le locataire
Le propriétaire est tenu de transmettre les informations et les documents nécessaires à son locataire avant, pendant et après la location.
Voici quelques informations et documents à fournir:
Au moment de la signature
Au moment de la signature, un exemplaire supplémentaire du contrat de location doit être fourni au locataire. Ce contrat doit être signé par les deux parties (le propriétaire et le locataire), quel que soit le type de contrat ( location meublée ou location non meublée).
Le dossier de diagnostic technique (DDT) avec tous les diagnostics tels que la performance énergétique, amiante, électrique, gaz sont à transmettre.
La notice, avec les droits et les devoirs de chacune des parties.
L’état des lieux d’entrée
L’attestation d’assurance du locataire contre les risques locatifs,
Extrait du règlement de copropriété ( répartition des charges, utilisation des parties communes).
Autorisation de mise en location
Acte de cautionnement
Inventaire détaillé du mobilier ainsi que des appareils électroménagers
Pendant la location
Pendant la durée de location, chaque régularisation de charges faite dans l’année doit être justifiée. Pour cela, il est nécessaire de transmettre au locataire tous les documents afin de justifier cette régularisation.
Quittance de loyer
une fois que le locataire s’est acquitté du montant du loyer, la quittance de loyer doit lui être envoyé
L’avis d’échéance de loyer peut aussi lui être transmis, cela permettra de lui rappeler que vous lui êtes redevable du paiement du loyer.
Justificatif
Toutes les régularisations effectuées doivent être toutes justifiées. Quand toutes les charges sont payées, des documents sont à fournir au locataire
Au premier appel de charges
Les résultats antérieurs arrêtés de la précédente régularisation des charges
Le budget prévisionnel (logement situé dans une copropriété)
1 mois avant la régularisation annuelle
Décompte de chacune des charges locatives ( eau, électricité..)
Répartition des charges entre les locataire (situé dans une copropriété)
Les modalités de chauffage et d’eau chaude
Rupture du bail
Certaines informations sont à adressées lorsque vous mettez un terme au contrat de location. Une lettre de congé accompagnée d’une notice d’informations relative aux obligations du propriétaire et aux recours et d’indemnisation du locataire.
Les documents ne seront pas les mêmes selon la raison de la rupture du contrat.
Initiative du locataire
Le locataire peut mettre fin au bail quand il le souhaite. Il y a un délai de préavis à respecter et aussi donner congé. Il doit donner le motif de son départ avec toutes les pièces justificatives.
Initiative du propriétaire
Le propriétaire ne peut pas résilier le bail quand il le souhaite. Il doit attendre la date d’échéance, il peut tout de même le faire pour un motif légitime et sérieux. Dans ce cas là, il doit donner congé.
Dans les deux cas, il faut que le locataire ait en sa possession le cas échéant, son dépôt de garantie ainsi que l’état des lieux de sortie.
Afin d’en savoir plus sur la résiliation du bail locatif, consultez notre article fin du bail locatif
La réalisation des travaux
Le propriétaire doit offrir un logement qu’il soit vide ou meublé en bon état. Les travaux qui ne sont pas des rénovations ou qui ne sont pas à la faute du locataire durant le bail sont à la charge du propriétaire.
Durant le bail
Travaux à la charge du propriétaire
Lorsque le propriétaire met en location un logement, il a obligation d’entretenir et de réparer pendant la durée du bail, ces charges sont en dehors des réparations locatives qui ne sont pas imputable à une faute du locataire.
Voici la liste des travaux qui sont à la charge du propriétaire:
Travaux d’amélioration des parties communes et privatives
Travaux nécessaire sur l’état et l’entretien normal du logement
Travaux afin d’améliorer la performance énergétique du logement ( chaudière, isolation..)
Travaux afin de respecter les critères du logement décent
Avant de réaliser les travaux
Informer le locataire
Avant de faire tous les travaux, le propriétaire a l’obligation de prévenir le locataire. Une notification (formalité afin de prévenir les personnes concernées) sera donc nécessaire, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, la mise en main propre marche aussi.
Dans la notification, il doit y être mentionnée, la nature des travaux ainsi que la façon dont ils ont été fait (dates…)
Si jamais les travaux sont urgents, le locataire ne peut pas refuser l’accès à son logement. Il peut tout de même refuser cet accès les jours fériés et le week-end.
Dédommager le locataire
Comme précisé précédemment, le locataire ne peut pas refuser l’accès de l’appartement au propriétaire pour des travaux. Néanmoins, si ces travaux ou réparations durent plus de 21 jours, le propriétaire est prié d’accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Lorsque les travaux sont de caractère abusif, ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux, rendant l’utilisation du logement impossible.
Le locataire peut demander au juge des contentieux de la protection, l’interdiction des travaux, l’interruption des travaux, la résiliation du bail (les travaux empêchent l’habitation du logement).
Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux
Si un dommages est commis, le locataire est dans l’obligation d’avertir le propriétaire. Si jamais le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit réclamer au propriétaire de faire les réparations.
A la mise en location
Le propriétaire doit délivrer un logement en bon état. Toutes les réparations à sa charge doivent être réalisées. Les deux parties ont le choix de s’accorder sur la remise en état du bien.
Obligation de mettre en location un logement en bon état
Le logement loué doit être décent, il doit être en bon état d’usage et de réparations, il doit aussi être avec des équipement en bon état et en bon fonctionnement
Exception
Si le logement ne se trouve pas en bon état au moment de la location, les deux parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge des travaux à effectuer.
Une clause doit préciser, la nature des travaux, la manière et le montant, la durée.
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